基本案情

杜子腾与史珍香签订房子出租合同，承租史珍香的一套三居室房子。双方约定：出租期限为1年，自2021年6月1日至2022年5月31日；租金每月3000元，支付方法为月付；保证金为两个月租金；承租人每月5近日支付租金，不然出租人有权终止合同并扣留保证金。合同生效后，双方一直根据约定履行义务。
2022年5月31日，合同到期，但杜子腾并未按期搬离，也没缴纳租金。史珍香对杜子腾继续用房子未提出异议，但曾催促杜子腾交纳租金。
2022年6月17日，杜子腾搬离该房子，需要史珍香在扣除逾期滞留的租金后，将保证金返还，遭到史珍香拒绝。双方为此发生争议，诉至人民法院。

看法

本案涉及的现象在房子出租关系中并不鲜见。承租人因为种种缘由，在原房子出租合同有效期满后未搬出，继续用房子一段时间。在此期间内，原房子出租合同是不是应当视为自动续期，双方继承根据原合同约定履行义务？假如承租人未根据原合同约定交纳租金，是不是构成违约？民事法律行为以意思表示为核心要点，其成效是由当事人意思表示决定的。意思表示是行为人把进行某一民事法律行为的内心意思，以肯定的方法表达于外部的行为，其形式有明示和默示两种。明示是直接用语汇推行的表示行为；默示是含蓄或者间接表达意思的方法。默示的含义别人不可以直接把握，而要通过推定方法才能理解。推定是行为人并不直接用口头或书面形式进行意思表示，而是通过推行某种行为进行意思表示。推定行为事实上是通过行为人推行的积极行为，推定出行为人已做出要到达某种法律后果的意思表示。

在本案中，原告在房子出租合同有效期满后继续用房子的行为和被告对此给予默认并催促其交纳租金的行为，就是一种默示的意思表示，可以推定当事人双方就继续按原合同履行义务达成一致，原合同继续有效。被告也有充分的原因觉得原告逾期不搬出并继续用房子的行为，是赞同继续履行原合同的意思表示。根据合同约定，原告应当在每月5近日交纳租金，但原告经被告催促后仍未交纳，被告有权终止合同并扣留保证金。另外，《最高人民法院关于审理城镇房子出租合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的讲解》第18条规定：“房子出租合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有用费的，人民法院应予支持。”

引使用方法条

《最高人民法院关于审理城镇房子出租合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的讲解》第18条