王某、阚某（卖方）与秦某、季某（买方）签订了《房子交易合同》，约定购房款2850000元及付款条件、违约责任等。上述合同手写部分除签名外均为中介企业的职员谢某所写。同日，阚某将房子产权证暂放中介公司保管并收到秦某的购房定金20000元。秦某、季某支付房子首付款480000元后进行了房子过户登记，将房子的产权登记在秦某名下。后秦某、季某一直以“未出货子母车位”为由未付剩余房款。另查明，王某与阚某签订的《房子交易合同》中并未写明车位是不是为子母车位。后阚某以季某、秦某不支付房子尾款为由诉至法院，需要解除双方之间的房子交易合同，并需要将涉案房子不动产权登记变更至其名下，并支付违约金等成本。

双务合同中未履行合同主义务能否行使不安抗辩权，房子已过户至购买方名下时，购买方能否以未出货“子母车位”为由拒绝支付购房尾款。

东港区法院经审理觉得：阚某与秦某、季某签订的《房子交易合同》合法有效。秦某、季某未按约定支付剩余房款2350000元，该房款数额巨大且占房款的大多数，导致阚某合同目的没办法达成，其行为构成根本违约，阚某有权需要解除涉案合同，予以支持。涉案房子的原始状况并不是登记在阚某名下，而是登记在王某名下，故对阚某需要将涉案房子过户至其名下的请求，不予支持。关于违约金，阚某损失主如果利息损失，其倡导的违约金过高，本院确认违约金以2350000元为基数，根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场价格利率上浮30%计算。秦某、季某不服上述判决，向日照中院提起上诉。日照中院经审理赞同一审法院的裁判建议，裁定驳回上诉，保持原判。

1、房子交易合同作为双务合同，其合同对价关系中待给付义务上具备牵连性

在房子交易合同中，房子的面积、装修状况与附带的车位及储藏室，比较容易形成约定不明的情形。买卖中会出现中介夸大其词的现象，而当事人又未实质考察到位，容易产生信息失真。近年来，各家庭对于车位的需要愈发旺盛，在签协议时便出现了“子母车位”、“双车位”的约定，但实质出货时却发现并没有，就会出现购买方在出货房子和过户登记后因此而拒付购房尾款的现象。常理而言，首付款一般仅占购房款中的小比率数额，而尾款是绝大比率数额。出货房子并配合办理过户登记是出卖人最基础、最主要的义务，而支付购房首付款及余款是购房人最基础、最主要的义务。

2、房子交易合同中先履行抗辩权与不安抗辩权的冲突

在房子交易合同中，常规来讲都是购买人先交定金，再按约定交纳首付款，最后是交纳尾款，出卖人出货房子并配合办理过户登记手续。首付款的出货时间大多数是明确具体的时间，但尾款大多数是需要办理贷款手续的，合同中常常会出现“贷款批办下来30日内支付……”或“房地产余款于办理完银行贷款业务后一次性付清”等约定，所以以上条件确实增加了合同的履行程序和风险。

出卖人签订合同的根本目的是为了获得购房款。购房人支付购房款的义务与购买人出货房子并过户登记的义务是对待给付义务。购买人仅出货首付款，而拒不支付占总房款绝大多数的剩余房款致使合同目的不可以达成，其行为构成根本性违约，应该承担违约责任。而此时出卖人因签订合同的目的没办法达成，其可行使先履行抗辩权，需要解除合同并需要他们承担违约责任。而关于购房人倡导房子附带车位应系“子母车位”，出卖人构成违约的问题，购买人亦可以与出卖人协商解除双方的房子交易合同，或者也可以倡导继续履行房子交易合同并向出卖人倡导未出货“子母车位”的违约责任。但如出卖人不认可解除合同，需要继续履行房子交易合同，但在房子已过户至购买人名下的状况下，购买人需要出卖人承担出货“子母车位的义务”与其承担的主要房款的支付义务并不对等，不符合不安抗辩权的适用情形，亦不可以支持其请求。

本案旨在处置房子交易合同时，二手房交易合同中房子已过户至购买方名下，其不能以未出货“子母车位”为由拒绝支付购房尾款。

引使用方法条

中国合同法